La pregunta que reciben con más frecuencia los asesores inmobiliarios del corredor Punta Cana–Cap Cana es también la más importante: ¿puede un extranjero comprar propiedad en República Dominicana sin restricciones? La respuesta legal es contundente: sí, sin restricciones, con los mismos derechos que cualquier ciudadano dominicano y bajo uno de los marcos jurídicos más sólidos del Caribe, lo que convierte el proceso de cómo comprar propiedades en República Dominicana siendo extranjero en un procedimiento claro, seguro y respaldado por la legislación vigente.
En el pasado existió una ley que exigía a los extranjeros obtener un permiso especial previo a la compra. Esa normativa fue derogada en 1998 y hoy no existe ninguna barrera legal para el comprador internacional. La República Dominicana es, de hecho, uno de los pocos países del hemisferio que otorga trato nacional pleno al inversionista extranjero, reconocido formalmente por la Ley 16-95 de Inversión Extranjera y reforzado por el sistema Torrens de Registro Inmobiliario establecido en la Ley 108-05.
Esta guía, actualizada a julio 2026, desglosa el proceso completo paso a paso: desde los documentos que necesitas preparar antes de buscar propiedad hasta la inscripción del título a tu nombre en el Registro de Títulos. Incluye los impuestos reales con cifras vigentes 2026, los beneficios CONFOTUR con cálculos concretos, las estructuras de compra disponibles y los errores más frecuentes que cuestan dinero y tiempo.
| 1998 Año en que se eliminaron las restricciones para extranjeros | 3% ITBI: único impuesto obligatorio al momento de la compra | 15 años Exención fiscal máxima bajo CONFOTUR (ITBI + IPI + ISR) | ~60 días Tiempo estimado para completar el proceso completo |
El marco jurídico dominicano que regula la compra de propiedades por extranjeros se sustenta en tres instrumentos legales principales que conviene conocer antes de iniciar cualquier proceso:
| Ley / Decreto | Contenido relevante para el extranjero | Vigencia |
| Ley 16-95 — Inversión Extranjera | Garantiza trato nacional al inversionista extranjero. Libre convertibilidad de fondos y 100% de repatriación de beneficios sin restricciones. El extranjero tiene idénticos derechos que el nacional. | Vigente |
| Ley 108-05 — Registro Inmobiliario | Establece el sistema Torrens de registro de títulos: cada propiedad tiene un certificado único, oficial y respaldado por el Estado. Elimina la posibilidad de doble titulación o fraude registral. | Vigente |
| Decreto 950-01 — Inversión por Residencia | Permite al extranjero que invierta mínimo US$200,000 en inmuebles solicitar residencia permanente ante la Dirección General de Migración (DGM). | Vigente |
| Ley 158-01 — CONFOTUR | Exime al comprador de proyectos turísticos certificados del ITBI (3%), IPI (1%/año) e ISR sobre rentas durante hasta 15 años. | Vigente · Proyectos específicos |
| Ley 171-07 — Rentistas y Pensionados | Incentivos especiales para extranjeros pensionados o rentistas que demuestren ingresos externos de al menos US$2,000/mes. Facilita residencia legal. | Vigente |
| Decreto de 1998 — Derogación permiso previo | Elimina el requisito histórico de permiso gubernamental previo que tenían los extranjeros para comprar. Desde 1998 la compra es libre. | Vigente desde 1998 |
El sistema Torrens: por qué la seguridad jurídica dominicana es real. La Ley 108-05 estableció en República Dominicana el sistema Torrens de registro inmobiliario, el mismo que usan países como Australia, Canadá o Nueva Zelanda. Bajo este sistema, el Estado garantiza el derecho de propiedad inscrito en el Registro de Títulos: no puede existir un segundo propietario legítimo del mismo inmueble, y el fraude registral es prácticamente imposible. Para el comprador extranjero, esto significa que su título es tan seguro como el de cualquier propiedad en EE.UU. o Europa.
Antes de buscar propiedad o firmar cualquier documento, prepara estos documentos. Algunos los necesitarás desde el primer día; otros se requerirán en etapas específicas del proceso. Tenerlos listos acelera significativamente los tiempos de cierre.
El Registro Nacional del Contribuyente (RNC) es el número de identificación fiscal dominicano y es obligatorio para realizar cualquier transacción inmobiliaria formal. Sin RNC no puede inscribirse una transferencia de propiedad en el Registro de Títulos. El trámite se realiza en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), puede gestionarse de forma completamente remota con tu pasaporte y usualmente tarda entre 3 y 5 días hábiles. Este requisito forma parte del proceso para comprar propiedades en República Dominicana siendo extranjero, el cual es ágil y puede completarse sin necesidad de residir en el país. En Bluewave Development facilitamos este trámite como parte del acompañamiento al inversionista.
El proceso de compra de una propiedad en República Dominicana está bien regulado y puede ejecutarse de forma 100% remota si el comprador no puede desplazarse físicamente. A continuación, los 8 pasos del proceso completo con tiempos estimados reales:
El primer paso práctico para comprar propiedades en República Dominicana es obtener el RNC ante la DGII. Simultáneamente, prepara todos los documentos personales listados en la sección 2. Tu abogado puede gestionar el RNC de forma remota con una copia de tu pasaporte. Este paso debe completarse antes de firmar cualquier contrato formal.
Con el RNC en proceso, puedes iniciar la búsqueda y selección de la propiedad. Una vez identificada la propiedad objetivo, tu abogado realiza la due diligence inicial: verificación del título en el Registro de Títulos, confirmación de que no existen gravámenes, hipotecas o embargos, y revisión de los permisos de construcción si es un proyecto nuevo.
Una vez confirmada la due diligence inicial, se formaliza la intención de compra mediante un contrato de reserva. Este documento protege al comprador: fija el precio, la unidad específica y las condiciones generales. Para proyectos en planos (pre-construcción), este es el momento en que se paga el depósito inicial.
La Promesa de Venta es el contrato vinculante principal del proceso de compra dominicano. A diferencia del contrato de reserva, este debe ser notariado y tiene plena validez legal como compromiso de compraventa. Al comprar propiedades en República Dominicana, este documento establece las bases legales de la operación e incluye la descripción completa del inmueble, el precio total, el calendario de pagos, la fecha de cierre definitivo, las condiciones específicas acordadas y las penalizaciones por incumplimiento de cualquiera de las partes.
Para los proyectos en planos o en construcción, los pagos se distribuyen en cuotas según el cronograma acordado en la Promesa de Venta. Cada desembolso debe realizarse mediante transferencia bancaria internacional documentada con comprobante SWIFT. Este seguimiento documental es fundamental si el comprador busca residencia por inversión vía ProDominicana.
Una vez completado el pago del precio acordado (o listo el balance final), se procede a la firma del Contrato Definitivo de Compraventa ante Notario Público dominicano. Esta escritura pública es el instrumento legal que formaliza la transferencia de propiedad. El Notario verifica la identidad de ambas partes, certifica la validez del contrato y autentica la transferencia.
Dentro de los 6 meses siguientes a la firma del contrato definitivo, el comprador debe pagar el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) del 3% ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). El plazo de 6 meses es legal y su incumplimiento genera recargos e intereses moratorios. Para proyectos CONFOTUR, este impuesto está exento.
Una vez firmada la escritura y pagado el ITBI (si aplica), el notario presenta el expediente completo ante el Registro de Títulos regional correspondiente para inscribir la transferencia a nombre del nuevo propietario. El Registro de Títulos emite el nuevo Certificado de Título con el nombre del comprador, completando formalmente el proceso de adquisición.
Uno de los errores más frecuentes del comprador internacional es calcular su presupuesto únicamente sobre el precio de la propiedad. Al comprar propiedades en República Dominicana siendo extranjero, es fundamental considerar desde el inicio los impuestos y costos de cierre, ya que forman parte del presupuesto total de la inversión. Esta es la estructura fiscal vigente, actualizada a julio de 2026.
| Concepto | Tasa / Monto | ¿Quién paga? | CONFOTUR | Plazo de pago |
| ITBI — Impuesto de Transferencia | 3% del valor (precio o catastral, el mayor) | Comprador | EXENTO ✓ | 6 meses desde escritura |
| IPI — Impuesto Patrimonio Inmobiliario | 1%/año sobre excedente de RD$9,860,649 | Propietario anual | EXENTO 15 años ✓ | 11 mar. y 11 sep. 2026 |
| ISR sobre rentas de alquiler | Tasa según tramo; incluido en declaración anual | Propietario | EXENTO 15 años ✓ | Anual — DGII |
| Honorarios de abogado | 1%–1.5% del valor de compra | Comprador | No aplica | Al cierre |
| Honorarios notariales | 0.5%–2% del valor del inmueble | Comprador | No aplica | Al acto |
| Tasas Registro de Títulos | Variable según valor · tramitadas por notario | Comprador | No aplica | Al inscribir |
| Timbres y tasas administrativas DGII | ~0.2%–0.5% del valor | Comprador | No aplica | Con el ITBI |
| Comisión del agente inmobiliario | 5%–10% del precio de venta | Vendedor | No aplica | Al cierre |
| Constitución de SRL (si aplica) | ~US$1,200–1,600 USD | Comprador | No aplica | Al constituir |
| IPI para sociedades comerciales | 1% sobre el 100% del valor (sin umbral mínimo) | Empresa propietaria | EXENTO CONFOTUR ✓ | Igual que persona física |
Costo total estimado de cierre: la guía del 4%–6%: Para una compra fuera de CONFOTUR, el mercado dominicano establece como referencia práctica un costo total de cierre de entre el 4% y el 6% del valor de la propiedad (ITBI 3% + honorarios legales + notariales + tasas registrales). Para una propiedad de $300,000 USD, esto representa entre $12,000 y $18,000 USD adicionales al precio de compra. En proyectos CONFOTUR, al eliminar el ITBI y el IPI anual, el costo de cierre se reduce al 1%–3% (solo honorarios legales, notariales y tasas). (Fuente: eskala.com.do oct 2025; areavista.com; noriegagroup.com abr 2026)
| ITBI (3%) – sin CONFOTUR | $7,500 USD |
| IPI anual (1%) – sin CONFOTUR | ~$2,500–4,000/año |
| IPI 15 años acumulado – sin CONFOTUR | $37,500 USD (15 años) |
| AHORRO TOTAL CON CONFOTUR | $45,000 USD de ahorro total |
| Impacto en ROI efectivo | +1.2% ROI neto anual efectivo |
| ITBI (3%) – sin CONFOTUR | $12,000 USD |
| IPI anual (1%) – sin CONFOTUR | ~$2,500–4,000/año |
| IPI 15 años acumulado – sin CONFOTUR | $60,000 USD (15 años) |
| AHORRO TOTAL CON CONFOTUR | $72,000 USD de ahorro total |
| Impacto en ROI efectivo | +1.8% ROI neto anual efectivo |
El comprador extranjero tiene dos opciones principales para estructurar la adquisición: a nombre personal (persona física) o a través de una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) dominicana, equivalente a una LLC estadounidense. La elección correcta depende del perfil del inversor, el horizonte de tiempo y los objetivos patrimoniales.
| Factor de análisis | Persona física | SRL dominicana |
| Proceso de constitución | Trámite inmediato (solo RNC) | 10–15 días hábiles · ~US$1,200–1,600 |
| Umbral exención IPI | Exento bajo RD$9,860,649 (~US$165K) | Sin umbral mínimo: paga 1% sobre valor total (salvo CONFOTUR) |
| Transferencia a herederos | Sujeta a impuesto sucesoral del 3% (Ley 2569) | Transferencia de acciones sin impuesto de transmisión inmobiliaria |
| Añadir socios o inversores | Requiere nueva escritura de compraventa | Transferencia de cuotas societarias sin escritura inmobiliaria |
| Gestión de múltiples propiedades | Más simple si es una sola propiedad | Óptima para portfolios de 2+ propiedades |
| Operación de alquiler | Declaración ISR personal anual | Contabilidad formal de la empresa; puede ser más eficiente a escala |
| Hipoteca bancaria dominicana | Más accesible en términos de requisitos | Requiere historial crediticio de la sociedad |
| Recomendado para: | 1 propiedad · uso personal + alquiler ocasional | 2+ propiedades · inversión pura · sociedad con socios · planificación sucesoria |
⚠️ El IPI para SRL: un detalle crítico que no debes ignorar. Si adquieres una propiedad a nombre de una sociedad comercial, el IPI del 1% anual se aplica sobre el 100% del valor catastral, sin el umbral mínimo exento que aplica a las personas físicas (RD$9,860,649 ≈ US$165,000). Una propiedad de $300,000 USD a nombre de una SRL paga ~$3,000 USD/año en IPI independientemente del valor. La excepción es la certificación CONFOTUR, que exime a cualquier estructura (física o jurídica) del IPI durante el período de vigencia. Para proyectos CONFOTUR, la SRL no tiene desventaja fiscal frente a la persona física. (Fuente: areavista.com; todoterra.com; chukumlagoon.com.do 2025)
República Dominicana ofrece tres vías de financiamiento accesibles para el comprador internacional. La elección depende del tipo de propiedad, el presupuesto y la relación con el desarrollador:
| Modalidad | Descripción | Cuota inicial | Tasa referencial | Ideal para |
| Plan del desarrollador (pre-venta) | El más utilizado. Sin verificación de crédito internacional. Cuotas distribuidas durante la construcción. | 25%–40% | Sin interés en periodo de construcción | Proyectos en planos · inversores internacionales |
| Hipoteca banca local dominicana | Banreservas, BHD León, Banco Popular. Requiere RNC activo y demostración de ingresos. | 10%–30% | Tasas variables (consultar 2026) | Residentes o compradores con historial bancario local |
| Compra en efectivo (cash buyer) | La más común en el segmento de lujo (+$400K). Máximo poder de negociación, sin costos financieros. | 100% al cierre | N/A | Inversores de lujo · mayor velocidad de cierre |
| Hipoteca en el país de origen | Usando propiedad u otro activo como garantía en el extranjero. Proceso más complejo pero viable. | Según entidad extranjera | Según entidad extranjera | Compradores con activos consolidados en el exterior |
La Ley CONFOTUR es el instrumento fiscal más relevante para el comprador extranjero en proyectos turísticos. Su comprensión correcta evita malentendidos costosos y permite calcular el ROI real desde el primer momento.
CONFOTUR no es un beneficio que el comprador individual solicita: es una certificación que se otorga al proyecto inmobiliario como unidad. El desarrollador debe solicitar y obtener la certificación del Consejo de Fomento Turístico antes de comercializar las unidades. Una vez otorgada, todos los compradores de ese proyecto heredan automáticamente los beneficios durante el período de vigencia del certificado.
| Beneficio CONFOTUR | Descripción legal | Duración | Base legal |
| Exención ITBI (3%) | El comprador está exento del pago del 3% de impuesto de transferencia al adquirir y al vender dentro del período de vigencia. | Período del certificado (hasta 15 años) | Ley 158-01, Art. 4 |
| Exención IPI (1%/año) | La propiedad está exenta del impuesto al patrimonio inmobiliario anual tanto para personas físicas como para sociedades. | Hasta 15 años desde certificación | Ley 158-01, Art. 4 |
| Exención ISR sobre rentas | Los ingresos generados por alquiler vacacional de la propiedad están exentos del Impuesto sobre la Renta. | Hasta 15 años desde certificación | Ley 158-01, Art. 4 |
| Exención aranceles importación | El desarrollador está exento de aranceles de importación sobre maquinaria, equipos y materiales de construcción del proyecto. | Período de construcción | Ley 158-01, Art. 4 |
Cómo verificar que un proyecto tiene CONFOTUR activo. Antes de firmar cualquier contrato, solicita al desarrollador el número de expediente CONFOTUR y la resolución de aprobación emitida por el Consejo de Fomento Turístico. Con ese número puedes verificar el estado del certificado directamente en el Ministerio de Turismo de la República Dominicana (MITUR). Un proyecto que anuncia beneficios CONFOTUR sin proporcionar el número de expediente debe considerarse como no verificado hasta confirmación. En Bluewave Development, todos nuestros proyectos activos cuentan con certificación CONFOTUR verificable.
La experiencia acumulada en el acompañamiento de compradores internacionales en el mercado dominicano permite identificar con precisión los errores que más frecuentemente generan pérdidas económicas o retrasos significativos:
El error más frecuente y más costoso. Trabajar únicamente con el abogado del desarrollador o del vendedor implica un conflicto de interés estructural: ese abogado tiene como cliente al vendedor, no a ti. El comprador debe tener su propio representante legal independiente que verifique el título, los gravámenes, los permisos, el estado CONFOTUR y redacte o revise los contratos desde la perspectiva del comprador. Costo del abogado: 1%–1.5% del valor de compra. Costo de no tenerlo: puede ser el 100% de la inversión.
Firmar un contrato de reserva o pagar depósitos sin haber verificado previamente el estado del título en el Registro de Títulos es un riesgo innecesario. Al comprar propiedades en República Dominicana siendo extrajero, esta revisión es una de las etapas más importantes del proceso. La verificación debe confirmar que el título existe y está a nombre del vendedor, que no hay hipotecas, embargos ni gravámenes vigentes, y que el inmueble cuenta con los permisos correspondientes. Esta búsqueda la realiza tu abogado y, por lo general, toma entre 1 y 3 días hábiles.
Muchos proyectos anuncian beneficios CONFOTUR en sus materiales de marketing sin tener la certificación formal otorgada. Solicita siempre el número de expediente y la resolución de aprobación. La diferencia entre un proyecto con CONFOTUR real y uno sin él puede ser de $72,000+ USD en una propiedad de $400,000. Verifica en MITUR antes de firmar cualquier compromiso.
Si el objetivo es obtener residencia por inversión (mínimo US$200,000), cada transferencia debe estar documentada con comprobantes SWIFT que demuestren el origen de los fondos desde el exterior. Fondos transferidos sin trazabilidad no califican para el registro de inversión extranjera en ProDominicana. Conserva todos los comprobantes de transferencia desde el primer desembolso.
El ITBI debe pagarse dentro de los 6 meses siguientes a la firma del contrato definitivo de compraventa. El incumplimiento de este plazo genera recargos e intereses moratorios sobre el 3% de base. En propiedades de alto valor, este costo adicional puede ser significativo. Si el proceso de inscripción en el Registro de Títulos se demora, el ITBI debe pagarse igualmente en ese plazo. (Fuente: foxpiantini.com, abr 2025)
Algunos proyectos en comercialización en el corredor Punta Cana–Cap Cana operan con permisos provisionales o en proceso de aprobación. Al comprar propiedades en República Dominicana, es fundamental verificar que el proyecto cuente con los permisos definitivos de construcción, ya que adquirir una propiedad antes de su otorgamiento implica el riesgo de que el desarrollo no pueda continuar si la aprobación final no se concede. Verifica siempre con tu abogado que los permisos del Ayuntamiento y los organismos competentes están en orden antes de firmar.
El rendimiento de alquiler vacacional es bruto, no neto. Cuotas de mantenimiento de la comunidad (HOA: $150–$350/mes), seguro de la propiedad ($1,000–$2,000/año), licencia MITUR para alquiler vacacional (~$118/año), suministros y mantenimiento correctivo son costos reales que reducen el rendimiento bruto en un 25%–40%. Calcular el ROI sobre el ingreso bruto de alquiler es uno de los errores más comunes en la presentación de proyecciones de retorno.
Los cierres remotos son completamente válidos en República Dominicana mediante poder notarial. Sin embargo, un poder notarial mal redactado o sin la apostilla correcta es una de las pocas cosas que pueden paralizar un expediente de inscripción listo para procesar. El poder notarial debe ser preparado por un abogado dominicano, legalizado en el país de origen del comprador con apostilla de la Haya, y correctamente traducido al español si corresponde. Verificar esto antes del cierre evita retrasos costosos. (Fuente: realestatelasterrenas.com, ene 2026).
El marco legal dominicano elimina las barreras que los compradores internacionales enfrentan en otros mercados de la región. No existen restricciones de propiedad, el sistema Torrens garantiza la seguridad del título, la libre repatriación de beneficios está respaldada por ley y los incentivos CONFOTUR son accesibles desde el primer día en los proyectos certificados. Estas condiciones hacen que comprar propiedades en República Dominicana siendo extranjero sea un proceso seguro, transparente y respaldado por una sólida estructura jurídica.
El proceso, bien acompañado por un abogado local independiente y un desarrollador con historial verificable, puede completarse en menos de 75 días hábiles de forma completamente remota. Los impuestos son transparentes, los costos de cierre predecibles y los beneficios fiscales —especialmente en proyectos CONFOTUR— son reales y cuantificables, facilitando aún más comprar propiedades en República Dominicana siendo extranjero con plena confianza y seguridad jurídica.
Lo que convierte a República Dominicana en el mejor mercado del Caribe para la segunda residencia no es solo el rendimiento del alquiler o la apreciación del activo: es la suma de un marco legal claro, una economía estable y un proceso de compra que el comprador internacional puede ejecutar con confianza. En Bluewave Development, esa confianza la construimos proyecto a proyecto, escritura a escritura, desde 2017.