La pregunta que reciben con más frecuencia los asesores inmobiliarios del corredor Punta Cana–Cap Cana es también la más importante: ¿puede un extranjero comprar propiedad en República Dominicana sin restricciones? La respuesta legal es contundente: sí, sin restricciones, con los mismos derechos que cualquier ciudadano dominicano y bajo uno de los marcos jurídicos más sólidos del Caribe, lo que convierte el proceso de cómo comprar propiedades en República Dominicana siendo extranjero en un procedimiento claro, seguro y respaldado por la legislación vigente.
En el pasado existió una ley que exigía a los extranjeros obtener un permiso especial previo a la compra. Esa normativa fue derogada en 1998 y hoy no existe ninguna barrera legal para el comprador internacional. La República Dominicana es, de hecho, uno de los pocos países del hemisferio que otorga trato nacional pleno al inversionista extranjero, reconocido formalmente por la Ley 16-95 de Inversión Extranjera y reforzado por el sistema Torrens de Registro Inmobiliario establecido en la Ley 108-05.
Esta guía, actualizada a julio 2026, desglosa el proceso completo paso a paso: desde los documentos que necesitas preparar antes de buscar propiedad hasta la inscripción del título a tu nombre en el Registro de Títulos. Incluye los impuestos reales con cifras vigentes 2026, los beneficios CONFOTUR con cálculos concretos, las estructuras de compra disponibles y los errores más frecuentes que cuestan dinero y tiempo.
| 1998 Año en que se eliminaron las restricciones para extranjeros | 3% ITBI: único impuesto obligatorio al momento de la compra | 15 años Exención fiscal máxima bajo CONFOTUR (ITBI + IPI + ISR) | ~60 días Tiempo estimado para completar el proceso completo |
La base legal: lo que dice la ley sobre el comprador extranjero
El marco jurídico dominicano que regula la compra de propiedades por extranjeros se sustenta en tres instrumentos legales principales que conviene conocer antes de iniciar cualquier proceso:
| Ley / Decreto | Contenido relevante para el extranjero | Vigencia |
| Ley 16-95 — Inversión Extranjera | Garantiza trato nacional al inversionista extranjero. Libre convertibilidad de fondos y 100% de repatriación de beneficios sin restricciones. El extranjero tiene idénticos derechos que el nacional. | Vigente |
| Ley 108-05 — Registro Inmobiliario | Establece el sistema Torrens de registro de títulos: cada propiedad tiene un certificado único, oficial y respaldado por el Estado. Elimina la posibilidad de doble titulación o fraude registral. | Vigente |
| Decreto 950-01 — Inversión por Residencia | Permite al extranjero que invierta mínimo US$200,000 en inmuebles solicitar residencia permanente ante la Dirección General de Migración (DGM). | Vigente |
| Ley 158-01 — CONFOTUR | Exime al comprador de proyectos turísticos certificados del ITBI (3%), IPI (1%/año) e ISR sobre rentas durante hasta 15 años. | Vigente · Proyectos específicos |
| Ley 171-07 — Rentistas y Pensionados | Incentivos especiales para extranjeros pensionados o rentistas que demuestren ingresos externos de al menos US$2,000/mes. Facilita residencia legal. | Vigente |
| Decreto de 1998 — Derogación permiso previo | Elimina el requisito histórico de permiso gubernamental previo que tenían los extranjeros para comprar. Desde 1998 la compra es libre. | Vigente desde 1998 |
El sistema Torrens: por qué la seguridad jurídica dominicana es real. La Ley 108-05 estableció en República Dominicana el sistema Torrens de registro inmobiliario, el mismo que usan países como Australia, Canadá o Nueva Zelanda. Bajo este sistema, el Estado garantiza el derecho de propiedad inscrito en el Registro de Títulos: no puede existir un segundo propietario legítimo del mismo inmueble, y el fraude registral es prácticamente imposible. Para el comprador extranjero, esto significa que su título es tan seguro como el de cualquier propiedad en EE.UU. o Europa.
Documentos que necesitas como comprador extranjero
Antes de buscar propiedad o firmar cualquier documento, prepara estos documentos. Algunos los necesitarás desde el primer día; otros se requerirán en etapas específicas del proceso. Tenerlos listos acelera significativamente los tiempos de cierre.
Personales del comprador (persona física)
- Pasaporte vigente con al menos 6 meses de validez — documento principal de identidad
- Segunda identificación (licencia de conducir, DNI del país de origen o tarjeta de residencia si aplica)
- Formulario ‘Conozca a su Cliente’ (KYC) — requerido por el notario y las entidades financieras involucradas
- Prueba del origen lícito de los fondos: carta laboral, constancia empresarial o estados de cuenta bancarios (AML — Anti Money Laundering)
- Comprobantes de ingresos de los últimos 3 meses (si aplica para financiamiento local)
- Estados de cuenta bancarios de los últimos 3–6 meses
- Declaraciones de impuestos de los últimos 2 años (en algunos casos solicitado por el notario)
- Si está casado/a: el cónyuge debe presentar documentación equivalente y firmar donde corresponda.
Documentos del inmueble (a verificar antes de la compra)
- Certificado de Título vigente del inmueble — verificar en el Registro de Títulos correspondiente
- Certificación de no gravámenes y no hipotecas vigentes sobre el inmueble (emitida por el Registro de Títulos)
- Certificación del IPI vigente — emitida por la DGII, confirmando que los impuestos están al día
- Permisos de construcción definitivos (para proyectos nuevos o en construcción)
- Certificación CONFOTUR activa del proyecto (si aplica) — solicitar número de expediente al desarrollador
- Planos aprobados por el Ayuntamiento y certificación catastral del inmueble
- Certificado de deslinde aprobado (para terrenos o inmuebles no urbanizados) ☐ Reglamento del condominio y cuotas HOA vigentes (para proyectos en régimen de propiedad horizontal)
Documentos fiscales del comprador (para el traspaso)
- RNC (Registro Nacional del Contribuyente) — imprescindible para la transferencia de propiedad. Gestionado en la DGII con el pasaporte. Tu abogado puede tramitarlo de forma remota.
- Comprobantes de fondos transferidos desde el extranjero (SWIFT o equivalente) para trazabilidad de la inversión.
- Constancia de Registro de Inversión Extranjera de ProDominicana (si se busca residencia por inversión de US$200,000+)
El RNC: el primer trámite que debes gestionar
El Registro Nacional del Contribuyente (RNC) es el número de identificación fiscal dominicano y es obligatorio para realizar cualquier transacción inmobiliaria formal. Sin RNC no puede inscribirse una transferencia de propiedad en el Registro de Títulos. El trámite se realiza en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), puede gestionarse de forma completamente remota con tu pasaporte y usualmente tarda entre 3 y 5 días hábiles. Este requisito forma parte del proceso para comprar propiedades en República Dominicana siendo extranjero, el cual es ágil y puede completarse sin necesidad de residir en el país. En Bluewave Development facilitamos este trámite como parte del acompañamiento al inversionista.
Proceso de Comprar Propiedades en República Dominicana paso a paso:
El proceso de compra de una propiedad en República Dominicana está bien regulado y puede ejecutarse de forma 100% remota si el comprador no puede desplazarse físicamente. A continuación, los 8 pasos del proceso completo con tiempos estimados reales:
PASO 01 · Obtención del RNC y preparación de documentos
El primer paso práctico para comprar propiedades en República Dominicana es obtener el RNC ante la DGII. Simultáneamente, prepara todos los documentos personales listados en la sección 2. Tu abogado puede gestionar el RNC de forma remota con una copia de tu pasaporte. Este paso debe completarse antes de firmar cualquier contrato formal.
- RNC: gestionado por tu abogado ante la DGII · 100% remoto disponible
- Documentos personales: escaneados en alta resolución y certificados si requiere apostilla
- Fondos: prepara los comprobantes de origen lícito antes de iniciar negociaciones formales
PASO 02 · Selección de propiedad y due diligence inicial
Con el RNC en proceso, puedes iniciar la búsqueda y selección de la propiedad. Una vez identificada la propiedad objetivo, tu abogado realiza la due diligence inicial: verificación del título en el Registro de Títulos, confirmación de que no existen gravámenes, hipotecas o embargos, y revisión de los permisos de construcción si es un proyecto nuevo.
- Verificación de título: búsqueda en el Registro de Títulos regional correspondiente
- Confirmación de gravámenes: certificación de estado legal del inmueble
- Para proyectos nuevos: verificar permisos definitivos de construcción y certificación CONFOTUR
- Revisión de identidad legal del vendedor o desarrollador: RNC, constitución societaria si aplica
- Verificación de IPI al día: certificación vigente emitida por la DGII
PASO 03 · Firma del contrato de reserva y pago del depósito
Una vez confirmada la due diligence inicial, se formaliza la intención de compra mediante un contrato de reserva. Este documento protege al comprador: fija el precio, la unidad específica y las condiciones generales. Para proyectos en planos (pre-construcción), este es el momento en que se paga el depósito inicial.
- Depósito de reserva: usualmente 10%–20% del precio de compra para propiedades terminadas
- Pre-construcción: 25%–40% del valor total, distribuido en cuotas según cronograma del proyecto
- El depósito puede mantenerse en plica (fideicomiso) con el notario como medida de seguridad
- El contrato de reserva establece: precio acordado, condiciones, fecha de cierre y penalizaciones por incumplimiento
- Firma remota posible: mediante poder notarial otorgado a tu representante legal en RD
PASO 04 · Promesa de venta (contrato maestro notariado)
La Promesa de Venta es el contrato vinculante principal del proceso de compra dominicano. A diferencia del contrato de reserva, este debe ser notariado y tiene plena validez legal como compromiso de compraventa. Al comprar propiedades en República Dominicana, este documento establece las bases legales de la operación e incluye la descripción completa del inmueble, el precio total, el calendario de pagos, la fecha de cierre definitivo, las condiciones específicas acordadas y las penalizaciones por incumplimiento de cualquiera de las partes.
- Redactada y revisada por el abogado del comprador (no solo el del vendedor o desarrollador)
- Notariada por Notario Público dominicano para darle plena validez jurídica
- Descripción legal completa del inmueble (número catastral, colindancias, metraje oficial)
- Calendario de pagos detallado con fechas y montos de cada cuota
- Cláusula de penalización por incumplimiento de ambas partes
- Si se hace remotamente: poder notarial correctamente redactado, apostillado y autorizado para uso en RD
PASO 05 · Pagos durante la construcción (si aplica pre-venta)
Para los proyectos en planos o en construcción, los pagos se distribuyen en cuotas según el cronograma acordado en la Promesa de Venta. Cada desembolso debe realizarse mediante transferencia bancaria internacional documentada con comprobante SWIFT. Este seguimiento documental es fundamental si el comprador busca residencia por inversión vía ProDominicana.
- Transferencias internacionales documentadas: conserva todos los comprobantes SWIFT
- Solicita recibos oficiales del desarrollador por cada pago realizado
- Seguimiento del avance de obra: los desarrolladores serios envían reportes periódicos de avance
- Para residencia por inversión: solicita a tu abogado iniciar el registro en ProDominicana cuando la inversión acumulada alcance US$200,000
PASO 06 · Firma del contrato definitivo de compraventa ante notario
Una vez completado el pago del precio acordado (o listo el balance final), se procede a la firma del Contrato Definitivo de Compraventa ante Notario Público dominicano. Esta escritura pública es el instrumento legal que formaliza la transferencia de propiedad. El Notario verifica la identidad de ambas partes, certifica la validez del contrato y autentica la transferencia.
- Acto auténtico ante Notario Público dominicano habilitado
- Firma remota disponible: mediante poder notarial correctamente apostillado otorgado a tu abogado en RD
- El notario verifica: identidad del comprador y vendedor, validez del título, ausencia de gravámenes y pago de impuestos
- Pago del balance final: transferencia bancaria o cheque certificado en el momento del cierre
- Tiempo del acto notarial: generalmente 1–3 horas
PASO 07 · Liquidación del ITBI ante la DGII
Dentro de los 6 meses siguientes a la firma del contrato definitivo, el comprador debe pagar el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) del 3% ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). El plazo de 6 meses es legal y su incumplimiento genera recargos e intereses moratorios. Para proyectos CONFOTUR, este impuesto está exento.
- ITBI del 3%: calculado sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor catastral fijado por la DGII
- Plazo máximo legal: 6 meses desde la fecha de firma del contrato definitivo
- Pago: en el Banco de Reservas de la República Dominicana o en puntos habilitados por la DGII
- CONFOTUR: si el proyecto está certificado, este impuesto está completamente exento• Base del cálculo: puede ser el precio de mercado o el valor catastral DGII — se aplica el mayor de los dos
PASO 08 · Inscripción en el Registro de Títulos y recepción del certificado
Una vez firmada la escritura y pagado el ITBI (si aplica), el notario presenta el expediente completo ante el Registro de Títulos regional correspondiente para inscribir la transferencia a nombre del nuevo propietario. El Registro de Títulos emite el nuevo Certificado de Título con el nombre del comprador, completando formalmente el proceso de adquisición.
- Documentos presentados por el notario: escritura original, comprobante ITBI, certificaciones vigentes de la DGII, tasas de Registro
- Tasas de inscripción del Registro de Títulos: varían según el valor de la propiedad, pagadas en el Banco de Reservas
- Tiempo de procesamiento estimado: 15–30 días hábiles en el corredor Punta Cana–Cap Cana
- Resultado final: Certificado de Título a nombre del comprador — plena prueba de propiedad bajo sistema Torrens
- Para proyectos CONFOTUR: el certificado incluye la certificación de exención fiscal vigente
Impuestos y costos de cierre al comprar una propiedad en República Dominicana: los números reales 2026
Uno de los errores más frecuentes del comprador internacional es calcular su presupuesto únicamente sobre el precio de la propiedad. Al comprar propiedades en República Dominicana siendo extranjero, es fundamental considerar desde el inicio los impuestos y costos de cierre, ya que forman parte del presupuesto total de la inversión. Esta es la estructura fiscal vigente, actualizada a julio de 2026.
| Concepto | Tasa / Monto | ¿Quién paga? | CONFOTUR | Plazo de pago |
| ITBI — Impuesto de Transferencia | 3% del valor (precio o catastral, el mayor) | Comprador | EXENTO ✓ | 6 meses desde escritura |
| IPI — Impuesto Patrimonio Inmobiliario | 1%/año sobre excedente de RD$9,860,649 | Propietario anual | EXENTO 15 años ✓ | 11 mar. y 11 sep. 2026 |
| ISR sobre rentas de alquiler | Tasa según tramo; incluido en declaración anual | Propietario | EXENTO 15 años ✓ | Anual — DGII |
| Honorarios de abogado | 1%–1.5% del valor de compra | Comprador | No aplica | Al cierre |
| Honorarios notariales | 0.5%–2% del valor del inmueble | Comprador | No aplica | Al acto |
| Tasas Registro de Títulos | Variable según valor · tramitadas por notario | Comprador | No aplica | Al inscribir |
| Timbres y tasas administrativas DGII | ~0.2%–0.5% del valor | Comprador | No aplica | Con el ITBI |
| Comisión del agente inmobiliario | 5%–10% del precio de venta | Vendedor | No aplica | Al cierre |
| Constitución de SRL (si aplica) | ~US$1,200–1,600 USD | Comprador | No aplica | Al constituir |
| IPI para sociedades comerciales | 1% sobre el 100% del valor (sin umbral mínimo) | Empresa propietaria | EXENTO CONFOTUR ✓ | Igual que persona física |
Costo total estimado de cierre: la guía del 4%–6%: Para una compra fuera de CONFOTUR, el mercado dominicano establece como referencia práctica un costo total de cierre de entre el 4% y el 6% del valor de la propiedad (ITBI 3% + honorarios legales + notariales + tasas registrales). Para una propiedad de $300,000 USD, esto representa entre $12,000 y $18,000 USD adicionales al precio de compra. En proyectos CONFOTUR, al eliminar el ITBI y el IPI anual, el costo de cierre se reduce al 1%–3% (solo honorarios legales, notariales y tasas). (Fuente: eskala.com.do oct 2025; areavista.com; noriegagroup.com abr 2026)
Simulaciones fiscales: con y sin CONFOTUR
SIMULACIÓN FISCAL: Propiedad $250,000 USD
| ITBI (3%) – sin CONFOTUR | $7,500 USD |
| IPI anual (1%) – sin CONFOTUR | ~$2,500–4,000/año |
| IPI 15 años acumulado – sin CONFOTUR | $37,500 USD (15 años) |
| AHORRO TOTAL CON CONFOTUR | $45,000 USD de ahorro total |
| Impacto en ROI efectivo | +1.2% ROI neto anual efectivo |
SIMULACIÓN FISCAL: Propiedad $400,000 USD
| ITBI (3%) – sin CONFOTUR | $12,000 USD |
| IPI anual (1%) – sin CONFOTUR | ~$2,500–4,000/año |
| IPI 15 años acumulado – sin CONFOTUR | $60,000 USD (15 años) |
| AHORRO TOTAL CON CONFOTUR | $72,000 USD de ahorro total |
| Impacto en ROI efectivo | +1.8% ROI neto anual efectivo |
Estructuras de compra: persona física vs. sociedad (SRL)
El comprador extranjero tiene dos opciones principales para estructurar la adquisición: a nombre personal (persona física) o a través de una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) dominicana, equivalente a una LLC estadounidense. La elección correcta depende del perfil del inversor, el horizonte de tiempo y los objetivos patrimoniales.
| Factor de análisis | Persona física | SRL dominicana |
| Proceso de constitución | Trámite inmediato (solo RNC) | 10–15 días hábiles · ~US$1,200–1,600 |
| Umbral exención IPI | Exento bajo RD$9,860,649 (~US$165K) | Sin umbral mínimo: paga 1% sobre valor total (salvo CONFOTUR) |
| Transferencia a herederos | Sujeta a impuesto sucesoral del 3% (Ley 2569) | Transferencia de acciones sin impuesto de transmisión inmobiliaria |
| Añadir socios o inversores | Requiere nueva escritura de compraventa | Transferencia de cuotas societarias sin escritura inmobiliaria |
| Gestión de múltiples propiedades | Más simple si es una sola propiedad | Óptima para portfolios de 2+ propiedades |
| Operación de alquiler | Declaración ISR personal anual | Contabilidad formal de la empresa; puede ser más eficiente a escala |
| Hipoteca bancaria dominicana | Más accesible en términos de requisitos | Requiere historial crediticio de la sociedad |
| Recomendado para: | 1 propiedad · uso personal + alquiler ocasional | 2+ propiedades · inversión pura · sociedad con socios · planificación sucesoria |
⚠️ El IPI para SRL: un detalle crítico que no debes ignorar. Si adquieres una propiedad a nombre de una sociedad comercial, el IPI del 1% anual se aplica sobre el 100% del valor catastral, sin el umbral mínimo exento que aplica a las personas físicas (RD$9,860,649 ≈ US$165,000). Una propiedad de $300,000 USD a nombre de una SRL paga ~$3,000 USD/año en IPI independientemente del valor. La excepción es la certificación CONFOTUR, que exime a cualquier estructura (física o jurídica) del IPI durante el período de vigencia. Para proyectos CONFOTUR, la SRL no tiene desventaja fiscal frente a la persona física. (Fuente: areavista.com; todoterra.com; chukumlagoon.com.do 2025)
Opciones de financiamiento para comprar propiedades en República Dominicana como extranjero
República Dominicana ofrece tres vías de financiamiento accesibles para el comprador internacional. La elección depende del tipo de propiedad, el presupuesto y la relación con el desarrollador:
| Modalidad | Descripción | Cuota inicial | Tasa referencial | Ideal para |
| Plan del desarrollador (pre-venta) | El más utilizado. Sin verificación de crédito internacional. Cuotas distribuidas durante la construcción. | 25%–40% | Sin interés en periodo de construcción | Proyectos en planos · inversores internacionales |
| Hipoteca banca local dominicana | Banreservas, BHD León, Banco Popular. Requiere RNC activo y demostración de ingresos. | 10%–30% | Tasas variables (consultar 2026) | Residentes o compradores con historial bancario local |
| Compra en efectivo (cash buyer) | La más común en el segmento de lujo (+$400K). Máximo poder de negociación, sin costos financieros. | 100% al cierre | N/A | Inversores de lujo · mayor velocidad de cierre |
| Hipoteca en el país de origen | Usando propiedad u otro activo como garantía en el extranjero. Proceso más complejo pero viable. | Según entidad extranjera | Según entidad extranjera | Compradores con activos consolidados en el exterior |
CONFOTUR explicado: cómo funciona la certificación y cómo acceder
La Ley CONFOTUR es el instrumento fiscal más relevante para el comprador extranjero en proyectos turísticos. Su comprensión correcta evita malentendidos costosos y permite calcular el ROI real desde el primer momento.
Cómo funciona la certificación CONFOTUR
CONFOTUR no es un beneficio que el comprador individual solicita: es una certificación que se otorga al proyecto inmobiliario como unidad. El desarrollador debe solicitar y obtener la certificación del Consejo de Fomento Turístico antes de comercializar las unidades. Una vez otorgada, todos los compradores de ese proyecto heredan automáticamente los beneficios durante el período de vigencia del certificado.
| Beneficio CONFOTUR | Descripción legal | Duración | Base legal |
| Exención ITBI (3%) | El comprador está exento del pago del 3% de impuesto de transferencia al adquirir y al vender dentro del período de vigencia. | Período del certificado (hasta 15 años) | Ley 158-01, Art. 4 |
| Exención IPI (1%/año) | La propiedad está exenta del impuesto al patrimonio inmobiliario anual tanto para personas físicas como para sociedades. | Hasta 15 años desde certificación | Ley 158-01, Art. 4 |
| Exención ISR sobre rentas | Los ingresos generados por alquiler vacacional de la propiedad están exentos del Impuesto sobre la Renta. | Hasta 15 años desde certificación | Ley 158-01, Art. 4 |
| Exención aranceles importación | El desarrollador está exento de aranceles de importación sobre maquinaria, equipos y materiales de construcción del proyecto. | Período de construcción | Ley 158-01, Art. 4 |
Cómo verificar que un proyecto tiene CONFOTUR activo. Antes de firmar cualquier contrato, solicita al desarrollador el número de expediente CONFOTUR y la resolución de aprobación emitida por el Consejo de Fomento Turístico. Con ese número puedes verificar el estado del certificado directamente en el Ministerio de Turismo de la República Dominicana (MITUR). Un proyecto que anuncia beneficios CONFOTUR sin proporcionar el número de expediente debe considerarse como no verificado hasta confirmación. En Bluewave Development, todos nuestros proyectos activos cuentan con certificación CONFOTUR verificable.
Los 8 errores más frecuentes del comprador extranjero y cómo evitarlos
La experiencia acumulada en el acompañamiento de compradores internacionales en el mercado dominicano permite identificar con precisión los errores que más frecuentemente generan pérdidas económicas o retrasos significativos:
⛔ ERROR 01: No contratar un abogado propio independiente
El error más frecuente y más costoso. Trabajar únicamente con el abogado del desarrollador o del vendedor implica un conflicto de interés estructural: ese abogado tiene como cliente al vendedor, no a ti. El comprador debe tener su propio representante legal independiente que verifique el título, los gravámenes, los permisos, el estado CONFOTUR y redacte o revise los contratos desde la perspectiva del comprador. Costo del abogado: 1%–1.5% del valor de compra. Costo de no tenerlo: puede ser el 100% de la inversión.
⛔ ERROR 02: No verificar el título antes de firmar el contrato para comprar propiedades en República Dominicana
Firmar un contrato de reserva o pagar depósitos sin haber verificado previamente el estado del título en el Registro de Títulos es un riesgo innecesario. Al comprar propiedades en República Dominicana siendo extrajero, esta revisión es una de las etapas más importantes del proceso. La verificación debe confirmar que el título existe y está a nombre del vendedor, que no hay hipotecas, embargos ni gravámenes vigentes, y que el inmueble cuenta con los permisos correspondientes. Esta búsqueda la realiza tu abogado y, por lo general, toma entre 1 y 3 días hábiles.
⛔ ERROR 03: Asumir CONFOTUR sin verificar el expediente
Muchos proyectos anuncian beneficios CONFOTUR en sus materiales de marketing sin tener la certificación formal otorgada. Solicita siempre el número de expediente y la resolución de aprobación. La diferencia entre un proyecto con CONFOTUR real y uno sin él puede ser de $72,000+ USD en una propiedad de $400,000. Verifica en MITUR antes de firmar cualquier compromiso.
⛔ ERROR 04: No documentar los fondos transferidos desde el exterior
Si el objetivo es obtener residencia por inversión (mínimo US$200,000), cada transferencia debe estar documentada con comprobantes SWIFT que demuestren el origen de los fondos desde el exterior. Fondos transferidos sin trazabilidad no califican para el registro de inversión extranjera en ProDominicana. Conserva todos los comprobantes de transferencia desde el primer desembolso.
⛔ ERROR 05: Ignorar el plazo de 6 meses para el ITBI
El ITBI debe pagarse dentro de los 6 meses siguientes a la firma del contrato definitivo de compraventa. El incumplimiento de este plazo genera recargos e intereses moratorios sobre el 3% de base. En propiedades de alto valor, este costo adicional puede ser significativo. Si el proceso de inscripción en el Registro de Títulos se demora, el ITBI debe pagarse igualmente en ese plazo. (Fuente: foxpiantini.com, abr 2025)
⛔ ERROR 06: Comprar en proyectos sin permisos definitivos
Algunos proyectos en comercialización en el corredor Punta Cana–Cap Cana operan con permisos provisionales o en proceso de aprobación. Al comprar propiedades en República Dominicana, es fundamental verificar que el proyecto cuente con los permisos definitivos de construcción, ya que adquirir una propiedad antes de su otorgamiento implica el riesgo de que el desarrollo no pueda continuar si la aprobación final no se concede. Verifica siempre con tu abogado que los permisos del Ayuntamiento y los organismos competentes están en orden antes de firmar.
⛔ ERROR 07: No considerar los costos de mantenimiento en el ROI
El rendimiento de alquiler vacacional es bruto, no neto. Cuotas de mantenimiento de la comunidad (HOA: $150–$350/mes), seguro de la propiedad ($1,000–$2,000/año), licencia MITUR para alquiler vacacional (~$118/año), suministros y mantenimiento correctivo son costos reales que reducen el rendimiento bruto en un 25%–40%. Calcular el ROI sobre el ingreso bruto de alquiler es uno de los errores más comunes en la presentación de proyecciones de retorno.
⛔ ERROR 08: Usar un poder notarial defectuoso para el cierre remoto
Los cierres remotos son completamente válidos en República Dominicana mediante poder notarial. Sin embargo, un poder notarial mal redactado o sin la apostilla correcta es una de las pocas cosas que pueden paralizar un expediente de inscripción listo para procesar. El poder notarial debe ser preparado por un abogado dominicano, legalizado en el país de origen del comprador con apostilla de la Haya, y correctamente traducido al español si corresponde. Verificar esto antes del cierre evita retrasos costosos. (Fuente: realestatelasterrenas.com, ene 2026).
Comprar propiedad en RD siendo extranjero es seguro, directo y rentable
El marco legal dominicano elimina las barreras que los compradores internacionales enfrentan en otros mercados de la región. No existen restricciones de propiedad, el sistema Torrens garantiza la seguridad del título, la libre repatriación de beneficios está respaldada por ley y los incentivos CONFOTUR son accesibles desde el primer día en los proyectos certificados. Estas condiciones hacen que comprar propiedades en República Dominicana siendo extranjero sea un proceso seguro, transparente y respaldado por una sólida estructura jurídica.
El proceso, bien acompañado por un abogado local independiente y un desarrollador con historial verificable, puede completarse en menos de 75 días hábiles de forma completamente remota. Los impuestos son transparentes, los costos de cierre predecibles y los beneficios fiscales —especialmente en proyectos CONFOTUR— son reales y cuantificables, facilitando aún más comprar propiedades en República Dominicana siendo extranjero con plena confianza y seguridad jurídica.
Lo que convierte a República Dominicana en el mejor mercado del Caribe para la segunda residencia no es solo el rendimiento del alquiler o la apreciación del activo: es la suma de un marco legal claro, una economía estable y un proceso de compra que el comprador internacional puede ejecutar con confianza. En Bluewave Development, esa confianza la construimos proyecto a proyecto, escritura a escritura, desde 2017.
